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????主持人：很感謝大家的到來，我們今天的主題就是高周轉，第一個就是拿地的開盤時間比較短，還是就是開盤到清盤的時間比較短，我想聽聽各位對它的理解。
????孟祥遠：大家都是搞開發商非常的有經驗，我就拋磚引玉一下了，第一個高周轉的背景，房企越來越同質化了，真正受益的房企都是高端的房企。破千億的企業關注度都是特別高的。這些企業都是受益者，很多的企業都在搞這個套路。有一些企業希望把產品做的很頂級，或者把價格放到最大化，現在的企業做的磕磕絆絆并不是很順利，追求高周轉的企業，他們的開盤和清盤時間都比較快，還有就是開發的周期短，資金使用的效率比較高，這是一個特點。一個項目人家做了兩年，利潤是20%，他一年開發一個項目利潤是15%，兩年的話就是30%，這樣的周轉可以使他的利潤最大化。我們看現在的房企利潤率在下降，加快了周轉率，這些企業占市場的份額成了我們這個行業的主體。
????有一些企業，為什么說遇到了一些問題，就是這個調控對于開發商來說，一個是資金比較緊張，還有就是我們的客戶經過這幾年的調控，我們的產品更加注重與本身，投資屬性被區域化了，很多真正符合高端的產品非常受歡迎的。我們做個性化的，這些客群是比較大的，由于客戶對調控的限制，對企業也有一定的困難，對企業的發展不是很理想。
????我們看到從目前行業來講，現在有兩種趨勢，一類就是做規模，第二類就是做特色。我們本地的企業都是做的比較有特色，主要的方式還是做規模的，擴大市場的占有率，一個上市公司今年的指標是30個億明年就40個億了。每年都有30%的增長，如果增長跟不上，土地擴張跟不上，就不能滿足投資者的要求，也不能滿足集團對企業的指標，所以這樣就迫使了企業選擇高周轉的模式。
????我覺得在這樣的模式下，會有一些問題，大家都去做這樣的模式，比如說兩個企業，都是高周轉的企業，碰到了一塊兒。現在拿地的時間不一樣，開發的產品不一樣，如果兩個企業拿一樣的土地，開發的產品比較接近，上市的時間也比較接近的話，競爭就比較激烈，甚至會有價格戰，這對企業就是一個比較大的挑戰。
????第二個是由于現在的市場越來越透明，東西放在臺面上，大家去競爭，開發商的利潤低了，大家就去控制成本，這個是經營水平的體現，但是過度的控制成本對產品的質量沒有保障，這是需要考量的問題。現在對于高周轉的企業，集團對公司的考慮會考慮到它的規模和成長性還有利潤。這個跟我們客戶所需要有一個好的產品會有一點兒沖突，所以說在追求高周轉的時候，如何避免過度的追求速度出現了質量上的出差，或者是企業的過度化對市場的加劇，這都是需要思考的。
????主持人：謝謝孟老師，我們想問婷總在保證速度的同時，如何保持質量。
????金地集團南京公司副總經理 劉婷：我們是去年的六月份拿的地，剛才的孟老師說了很多，在這個高周轉會不會帶來隱患，從我們自身來看，以前的企業標準時間是11個月開盤的，這個省掉的時候并不是省掉你的施工階段，縮短的工期，或者是其他的階段壓縮了不是這樣的形式，對開發商來講，千億，百億的企業都是標準化的產品。我們現在有五大系列的產品，針對不同的定位，所以在我們拿這塊地的時候，公司在做調研就已經確立了這個地匹配什么檔次的產品。它加上了周邊的教育資源，我們就有一個匹配的特色系列產品，這個在我們的系列產品中是非常成熟的，在全國各地的市場，比如說在北京和上海，揚州，大連都是經過市場的檢驗，就是從它的戶型標準看，建筑的標準化還有裝修的標準化，樣板房標準化大大減少了研發的時間，我們對戶型對客戶群做了一些細微的調整，節約了大量的時間，這樣可以使整個項目進行提速。
????主持人：你們覺得產品線是不是可以落地到南京，還是某個城市而言會扮演一個什么樣的角色。
????昆侖沃華南京公司副總經理 喬辰天：它不是生搬硬套的，有一些地塊的特點，比如說布局等等，我們找的是相類似的東西，對這些變化，我們會做一些稍微的調整。
????主持人：我想問問現在你們有產品系列嗎。
????昆侖沃華南京公司副總經理 喬辰天：也是有的，對于比較大的公司，我們這一塊對本地的特點，會做一些實際的創新，我們對一些課題，什么樣的內容做的比較大。
????主持人：就是說有元素里面，根據南京的特色來進行布局的。
????佳兆業南京公司營銷總監 周亮：房產的行業是一個資金鏈的企業，高周轉就意味著你的資金周轉，你的企業才可以做大，然后才可以做強，這個也是行業里面有這么多的企業追求高周轉，這是做大的第一步。現在的中國城市化進程的道路上，我們買房子都是一些非城鎮戶口來買城市的房子，這就絕對了這些人的主流需求，你既然決定了是剛需，它為我們的高周轉復制奠定了一個基礎，房產行業發展的比較晚，我們看其他類似的行業，就可以看到為什么房地產會有高周轉的企業，因為很多的行業都有高周轉的企業存在，現在我們河西南的項目，濱江一號，在做市場調研的時候，我覺得這是比較適合南京的高端客戶。我們華東地區大家是比較像的是三北朝陽，河西南看項目的時候，他們做的都是比較大，入戶的門做了2米3左右，我們會把它融入到項目里，盡量的貼合南京客戶的需求，談到標準化，它還有一個好處，不光是在設計的層面，你的企業到了一定的規模，你的采購，還有建造都是可以起到一個規模的效應，你可以選擇最優質的供應商給你提供性格比高的產品，為你投入更多的人力，物力的單位合作，讓你的生產更往上。
????主持人：我們想問一個問題，如此大規模的復制，會否使得城市居住區千篇一律呢？
????胡小武：高周轉是任何的企業需要追求的一個企業經營的方式，只有高周轉使企業的財務得利最高。目前有很多的企業在追求高周轉，中國的房地產企業從小到大，從無到有，從不成熟到成熟，企業自身成長規律當中自然的結果，這是我們剛才談到的，一個階段里有很多的設計，戶型都有一系列標準的體系。所以高周轉是一個市場發展自然而然的過程。今天的這個高周轉還存在一個新的現象，就是有一些量產化的方式，建造裝飾業逐漸的興起，一般三個月就搞定了，所以在未來的周轉周期的可能性都存在，我想說高周轉到今天為止是產業發展的必然結果，也是企業發展必然的結果。面對最近的高周轉項目，你可以看出來，拿地的成本野戰軍了，財務的成本也越來越高，所以必須要走高周轉的路子。不做高周轉很有可能做到房子賣出去了，錢賺不回來。
????如果房地產企業沒有更多文化創意的成分在里面，很有可能形成越來越的房情等等都可以形成趨同化。包括江北還是江寧等等都很難找到有特色的房子，我們看到城市會不會成為規劃上的千篇一律，我們要允許開發企業自由選擇，在這個問題上受到了一定的限制，在這樣的限制下，千篇一律也是一個必然的結果。為什么我們現在的城市，追求不了一個鮮活的理念，我在長期關注一個問題，一個城市本身的文化活力，很多的程度上都是取決于這個城市的建筑設計含量和創造含量。到了這個城市看一看房子，就知道這個城市有沒有文化了。你可以看到，這個系列也好，那個系列也好，最終落到一個新城區當中的時候，為了追求同樣的產品競爭性最終趨同化。你們看到城市再這樣的政府規制之下，開放商不敢突破，就成了一個片區，一個片區的千篇一律。我們如何適當的突破，這是有可能的。我在一個建筑規劃論壇中提到，我們的設計師不夠有自主性，就導致了被開發商牽著鼻子走這是一個普通的現狀，這也是沒有拿到大獎的原因之一。我們和領導在一起聊的時候就說，作為建筑師都在想一些有鮮明個性的特色東西出來，我們在建筑圈里有談過，如何在20%的自由建筑當中做出一些亮點，有三個方向可以努力。第一個是我們如何把城市的辨識度提高，它提高了就可以對我們在空間上有一個提升的作用。我們從三個細節做努力，你做的越多，辨識度的差異性就越大。第二個就是我們如何在樓盤和周邊的聯系上，做一些文化上的創意。我們如何避免遠處看就像國外田園一樣，但是近出看沒有多大的差別，我們要在區別性的文化創意上，從馬路的主干道到支干道在到小區的層面做一些文化的創意，這是我們需要努力的。
????第三個我們要從名字上做一些改變，我們如何在文脈當中做一些中國的元素，讓我們在文化的認識上做一些差異性的標志，這會好一點。但是完全的避免很難的只有在20%的道場當中做一些突破和創新，否則的話50年之后，你看看一個新的城市，遠看就找不到歷史了。
????我是不提倡追求過度的差異化，這樣會導致另外一個極端。
????現在的小孩到了一個大的環境中都找不到家，因為每個樓都一樣。門牌號碼都被樹擋住了，哭著找不到家以這句話為結尾，就是說現在的建筑都一樣，沒有多大的差異化。
????主持人：4、這幾天有個消息挺勁爆的，說中南麒麟項目拿地三個月開盤，我向他們南京公司負責人求證了，不屬實，說只是個愿景、目標。在座的觀點，"三個月"可能嗎？可行嗎？
????《新華日報》城市生活部主任，汪曉霞：有這個可能的。
????金陵晚報資深記者 張楠：我也覺得有可能，早基礎開發商拿地的時候就會考慮到這一塊，他們基本上考核好這個地方做什么產品，如何跟其他的企業做競爭，他們都做好了預算，從開發商這一塊，他本身在南京已經往高周轉方向走了，他們做什么樣的定位，適合什么樣的人群都會有一個市場的調研。企業考慮自己的成本，不會讓項目拖很久的，特別是大型的企業，資金壓力的情況下，肯定會走高周轉的。因為它看的不是單個的項目，相對而言，南京的房子比外地的房子走的比較慢一些。南京拿在手上都不怎么動，因為它沒有外地的資金壓力，所以我覺得速度會越來越快。從我們的角度來看，如果你計算的很精準，速度上跟的上，這是有可能的。
????主持人：三四線的城市比較多一點。
????金陵晚報資深記者 張楠：這個技術上是可以實現的。
????昆侖沃華南京公司副總經理 喬辰天：三個月是不可能的，肯定是從手續上，或者是工作的盤結上，這里包括了各種資源，如果按照正規的程序來走的話，三個月是不可能的。
????佳兆業南京公司營銷總監 周亮：你所謂的一層，自己挖一個地下室和高層是兩個概念的，出地面是兩個月，這是常規的。當時有一個國貿大廈創記錄的，正常一個星期。南京的高層25%的投資進度，實際上只有四分之一，就是八周，兩個月的時間。不報批直接施工的話還要四個月。
????《新華日報》城市生活部主任 汪曉霞：我認為四個月是不可思議的，它還有很多的流程。
????佳兆業南京公司營銷總監 周亮：碧桂園三到五個月才搞好。
????胡小武：六個月已經比較快的了。
????汪曉霞：一般是8個月左右。
????胡小武：算出來地下室有多久，這個時間的結點是可以算出來的。
????佳兆業南京公司營銷總監 周亮：正常的是12個月。
????胡小武：高周轉定位在6個月。
????周亮：那是6個月，我們是7個月，那時就已經非常的快了。
????金陵晚報資深記者 張楠：高周轉的速度，碧桂園是排第一得，3到5個月。
????周亮：因為它不是一線的城市，是三四線的城市。南京的投額是25%，你的三層全部蓋完了才可以的。
????胡小武：相對的來說，控制指標不是很嚴格。
????主持人：還是比較關注的話題，我們如何保證一個速度和質量，這兩個之間可以百分之的兼得嗎？
????喬辰天：有的建的快，因為它已經到達的一個成熟度的結果，有一些東西是比較保證的，它是可以減少一些不必要的東西，這里是可以兼得的，當時對我觸動很大的就是城市是由建筑來傳承經濟的，我們在高周轉的過程中，都考慮到這些東西，可能是更有好處的。這和公司的成熟度和追求理念是非常重要的。
????周亮：這個工程質量的好與好，和公司的規范性，成熟度是密切相關的。一般的企業做的都是12個月，之后他們會有相應的人、物、資源，管理規范等等都是需要變化的，我們公司做一個項目的時候，是把管控做一個中央的集權，都是中央管控，第二個是選擇更有優質的合作伙伴，還有一個就是內部的管理的方式改變，在2011年的時候，我們的干部6加1的工作時間，就是干部6天，高管7天，晚上是夜總會，就是把所有的會放晚上，這樣可以對企業快速的提升，你要承擔這個成本的過程，是有一些手段的規范，在提速的過程中，我們說到了規范的規律，是有上千條的規則，我們是有很多的知識積累的，這就是進行開發一個最基礎的東西。我們的華東資源庫，長三角形成了一個戰略布局之后，這個庫就可以拿過來用，這是保障項目的一個最重要的原因。
????喬辰天：一些大的公司會有客群度和品牌度的積累，一些行業的發展有一些新的技術，這會使它很快的提升。
????主持人：南京是否已經進入到了快銷式的高周轉時代，婷總您覺得是不是進入了這個時代。
????劉婷：在現代的市場環境下，我們追求的一個高利潤率是不可能的事情，但是這個事情更多的企業追求的高周轉，這一的快銷決定了產品的定位。如果你是一個高端的項目，從銷售的項目上是可以的做到高周轉的。第二個就是資本的市場來講，它是追求高周轉的。第三個就是現在市場的競爭這么激烈，尤其是河西南比較熱的，在這樣的區域的競爭情況下，企業只有選擇高周轉，客戶的培育也是一個周期，第二個來試的會少一些，所以開發商也會選擇高周轉的，這是一個大的趨勢，除非我們在模式上發生的變化，目前的情況下這是一個趨勢。
????主持人：喬總呢。
????喬辰天：往往越是大的公司越會進行高周轉。我們講的一個是規模，我們從規模上要快速的發展。我們要使企業有增長，越是越做越大，才會有發展，這是對大的公司。一些小的公司，他會有一個成熟度，資源和效率方面，都是有一定的限制，他們會被動的選擇快。在和大的企業，依然是要跟上他們的節奏，這個是他們自身去提升的。
????主持人：一個是主動，一個是被動的。
????周亮：是市場決定了企業必須選擇高周轉的路子。
????汪曉霞：剛才胡老師說了巴西，我也親自的去體驗了，他們自己建的風格是不一樣的，這體現了我們對生活的熱愛。但是我們現在走的很急，開發商開的這么快，往市場開的這么快，這是不進展的市場，我覺得開發商在進行快餐的時候可以保證質量。我們覺得快慢要穩定，這樣才可以產生比較好的效果。
????張楠：你一定高周轉必然帶來同質化，這同質化是大范圍的，看你開發商追求的是什么，你的公司屬于一個什么樣的狀況，現在開發的樓盤和上市的速度都比去年快了很多，你進入了這個南京的市場，不管是新進的，還是已經進的，都被市場逼的往前走。南京的城市很好，但是開發商被市場逼的不得不按這個策略做，這是政府和開發商都要思考的問題。
????周亮：我們作為從業人員，大家都希望能有一個更符合特色需求的產品出來。我是在農村長大的，生活在城市久了以后，我一直想實現自己的一個都市農村夢，現在這只是一個理想。
????張楠：不是說你想買什么樣的房子就買到了，現在是你不買的話就不買不到了，這里有很大的因素在里面。
????胡小武：大家有共識，不是開發商主動的，企業作為上市公司也好，作為項目的考核也好都必須推動你搞的快，不快的話就被淘汰，這是社會的轉型。這不是開發商本身個人的行為，這是時代逼迫企業，他沒辦法等只有搶房子，這個時代進入了這個周期，但是這個周期多長，我們是無法預料的，我們要變成一個相對比較從容的開發進度。你再好的管控能力，違背了政策規律是不正常的。
????主持人：謝謝各位的發言。 |
