???? 樓市認購量環比連跌三周、新房庫存量持續攀升、部分樓盤延期上市……南京樓市漸露“買方市場”相，那么，這究竟是階段性的情況？還是將成為2014樓市“下半場”的狀態？基于此，5月20日下午兩點整，新華網特邀約業內專家、開發商、代理商、二手房中介機構及媒體人士展開討論。
????直播開始
????主持人：各位嘉賓大家好，這次新華有約的論題是“買方市場”。
????斯亞集團：我是斯亞首府的銷售經理，南京斯亞集團公司自1993年開始涉足房地產領域，就專注于精品高端市場的開展，成功開發了諸多代表性的精品地產項目。2013年集團最新力作斯亞財富中心與斯亞首府共同面市，如今面對市場的風靡云涌，斯亞人用辛勤的汗水澆鑄出品牌輝煌。斯亞首府這個項目也是公司目前的鼎立之作，希望在座的來賓蒞臨參觀指導。
????主持人：下面我們就開始本次的論壇。我們發現近期南京樓市的幾個現象引起了我們的關注，其一，庫存量走高了，前段時間達到3.8萬；其二，成交量、認購量下滑了；其三，延期上市的樓盤增多了；其四，開發商建議我們別說“購房者觀望”了。我們提出一個問題：南京樓市現在是不是已經到了買方市場主導的地方？
????不管怎樣，先聽聽權威機構的數據吧，我們邀請到了世聯行高級研究員董曄用專業的數據介紹一下南京市場的情況。
????董曄：大家看到手上的這個月報可以看到4月份相對3月份有一個大漲，漲了74%，但是從認購和成交上來說，實際上這個和去年的一個上市成交情況來說是相差甚遠的。
????包括導致4月份的庫存相對上漲了4千套，相對其他城市來說，這個庫存去化時間不是特別長，我們可以看到的是數據顯示的1—4月份的總額，我們對比了2012年、2013年、2014年三年的數據，相對于2013年來說，前4個月南京市的成交套數是有一個20%的下降，但是相對于2012年實際上還有20%的上漲，這個上漲相對來說可以從成交的總金額上可以看到。
????我們的預計是一直到青奧會停工前這樣的一個新房預售的趨勢是不會變，但是認購和成交都不會有一個大漲，所以說這是一個定向的買方市場的產生。
????主持人：如果說現在成交量下降和認購量下滑，這是市場波動引起的？
????董曄：應該說是市場觀望情緒比較重。
????主持人：唐總，你們項目現在是處在熱銷的地步，但是現在其他的樓盤已經進入到觀望期的階段，可以分享一下你們市場的走勢嗎？
????唐登洋：剛才研究員說的確實非常好，整體來看南京的樓市是發生變化的，作為我也感覺到市場的變化，我們現在還好，上半年已經做了10幾個億了，前天開盤了500多套房子，當天賣了450多套。但是我發現一個規律，其實就反映了市場的變化，我以前在賣的時候基本上都是80多平方米和一百零幾平方米最好賣，但是現在是60、70、80多的好賣，100多的不好賣。就是說當市場發生下行，或者說市場很冷的時候能走得動的只有小戶型，因為是必須買房的人才會買。如果說市場上行的話他就會多買，多一平方米他換房的時候就賺了。雖然同樣是熱銷，我看到這個規律，應該說市場發生變化的。
????當市場極寒的時候，只能走掉70—80平方米的，當市場好的時候120和一百零幾平方米的是最好賣的。剛才說到客戶觀望的情緒，確實是這樣。以前我們開盤前的推廣，我現在推廣的力度大概是以前的一倍，包括費用。要保證現在的銷量，我們要比以前累了很多，推廣的強度也是越來越大，在六合其他開盤的項目基本上是賣不動的。有幾家公司是不敢開盤的，因為在六合這樣的市場榮盛的品牌影響力是巨大的，應該說我比它多1千塊錢一平方米都能賣掉，更何況我們現在給出的價格還比它們要低一些。
????市場的變化是有的，但是我個人的理解，我不覺得是其他因素，我覺得只有一個因素導致的，就是現在輿論給老百姓帶來的這種錯覺也好，或者說你不斷的說常州市場走一半，杭州走一半，上海下滑、北京下滑也好，其實老百姓是不考慮庫存的，他是不看宏觀的，普通民眾只看他收到的一種信息，這種信息是我們現在主流媒體所宣傳的，都是唱衰的比較多，對老百姓就產生了影響。以前正常來個100個客戶，能有95個客戶都會買，因為我們品牌和價格，往往我們開盤給出的價格可能比宣傳的價格還要低一點，如果你現在還是這個套路，可能也就是70、80個人會買的，他們會在掏錢的時候產生猶豫。
????主持人：張楠，你在六合的時候是否有遇到延期開盤的情況？
????張楠：不僅是延期，而且有的不敢開盤。就是說庫存在不斷攀升，去化率在不斷減少。現在溧水有三個樓盤已經在資金鏈上出現問題了，所以我覺得趨勢上還是蠻明顯的，包括南京周邊區域的。榮盛這邊我今天剛看了一下，還算不錯，有兩個樓盤從三四月份開盤以來去化就是80%以上，我看的是成交比例，整體看來江北的樓盤還欠的很多。你看河西的幾個大盤，我就不點名是誰了，說賣的很好，但是現在看目前實際的成交率，有幾家甚至不到20%。就是說開盤到現在20天，開盤成交率是不到20%的，一個是說明價格其實還是在漲，并沒有哪個樓盤在很明顯的漲價，買房人的觀望心態對成交確實是非常有影響。三四月份整個樓市的成交率我估計是在六成左右，其實下滑還是比較明顯的。而且南京依然是領漲的，雖然漲的幅度很小。我認為，現在雖然是買方市場，但是是買方跟賣方博弈的一個過程。現在賣方不想降價，買方在觀望，這就出現了博弈的現象。
????因為我也采訪了買房人的心態，他們就是說，我現在不買你肯定不會漲很多，對我而言也不是很大的損失，可能會跌。包括現在高科也在調整策略，他們已經開始賣別墅了，就是差異化的競爭，這對于整個樓盤的價格下行，這又促動了老百姓降價的預期，因為之前就是外圍的城市在降，南京沒有降。所以我認為，5月份應該是上半年一個很關鍵的節點。現在我知道的有幾個盤已經快半年的，就是不開，在價格博弈方面有很明顯。按照這個上市量來看，成交量是肯定要下滑的。現在很多上市房企要沖半年報了，這是很重要的節點，我認為在5月底6月初這個階段肯定會采取一些動作，最起碼它們要把半年報做出來，不管是降價還是什么。肯定現在有一些樓盤會跟風，因為現在市場不好的情況下，你想讓買方出手，肯定要以價格來吸引。
????主持人：剛才提到仙林湖的樓盤，他們中現在或許最發愁的就是最近高價拿地的新城地產。
????張楠：后面的好多，像中天的也是，中天的地價1萬多，他們都要調整。反正據我了解的一些地王的樓盤，上市時間都在延期。仙林的昆侖已經明確講了是明年，有好幾家已經往后推了，有好多地王盤壓力都很大，它們不希望這么早出來，本身拿地成本在這里。現在保利降了，是因為它們當年拿地成本才4千多，所以他們有這個調整空間。我覺得年中應該是很關鍵的節點，能做價格調整的肯定是它本身有這個空間在，本身有沖刺的任務在，我覺得會有一些動作，雖然南京沒有大幅度的降，但是類似保利這種可能會很多，我覺得這個舉措肯定會有的。
????主持人：汪曉霞老師，您在南京房地產也這么多年了，去年的樓市確實很火，出現了很多的地王。在您看來，未來這些地王上市，如果去化率不理想的話，會造成什么樣的影響？
????汪曉霞：這確實是比較尷尬的事，去年房地產市場確是非常火爆，一路順風，成交量達到了8.7萬套，創下了新高。土地市場跟樓市是一脈相承的，土地市場我們可以看到出了很多地王，現在確實又到了一個很尷尬的階段，到了燙手山芋的階段，我覺得跟05、06年的第一波調控跟08年的第二波調控都出現過這種情況，甚至在江寧那邊我們也看到過，新城的一個退地，后來又推出來，保利有去拿，這種景象確實出現了。保利羅蘭春天這個情況出現之后，對周邊的樓盤影響肯定是非常大的，他們可能要推遲開盤，包括昆侖也推到了明年，我們已經看到像這種高價盤目前蓄客的能力已經降低了，現在沒有客戶來登記，形不成成交量。
????這個是顯而易見的現象，高價拿地的開發商，現在肯定面臨著想上市不能上市，可能它們資金運作的成本正在上升，未來等市場春暖花開的時候，但是我們不知道這個是什么時候，可能那個時候他們才可以伺機而動。
????張楠：買房人不看宏觀的，就看你最近有什么政策出來，樓市反映怎么樣。
????汪曉霞：現在要讓政府出臺一個很明確的政策我覺得也不太可能，你要指望現在監管層出一個明確的幾條幾條，那個時代肯定一去不回來了，現在強調的是市場起決定性作用，現在是市場做主導的，所以說開發商拿地也是市場行為，開發商得對自己的市場行為買單。就像是一場賭博一樣，如果你賭贏了就賺了，如果輸了就認賭服輸。
????張楠：如果市場下行，作為開發商來講，愿不愿意做出讓步？
????唐登洋：我覺得這個話我這么回答，市場走到那必須得這么做，不降也得降，不至于讓施工隊把他給殺掉。其實市場的事情就交給市場，這才是正確的。你愿賭，你想趁熱的時候拿地，這就是為什么榮盛走的那么快的原因，我們去年一塊地沒有拿，我們今年拿了三四塊地。今年給我的指標就是1千畝的地，我就拿了1千畝的地，很便宜，我估計是明年下半年上市。去年多少地，在我面前我就當沒看到一樣，去年我的指標都沒有完成，我還被扣了30多萬。像我們這種集團公司，你分公司自己要對利潤負責的，我們的公司跟利潤有關系，跟股票有關系，你就要學會經營。去年地那么熱，我一塊沒有拿，今年拿了1千多畝地，今年是六合他們找我，因為沒有人買了。
????在六合這樣的市場，或者說在大的南京市場，其實六合也是南京的一部分，跟南京是同步的，沒有什么區別。很多公司，特別是是一些比較激進的公司在這種大的風浪當中一定會吃盡苦頭，作為一些大的企業來講，特別是上市企業來講，就拿我們舉例吧，如果市場需要我們做什么的時候，我們不會回避的，沒有什么好講的。但是就目前來講，說是要降價，我覺得也有點早。你說現在哪家公司一下子把價格拉下來，這也是不理智的。因為第一還沒有到那個年底，第二是南京還是上行的，我看到幾個盤的價格依然上行。
????降價現在講有點早，有可能還會漲，這個時候其實我很痛苦，我很難受，我要降沒有道理，不降的話又沒有以前跑得那么快。因為像我們上市公司對業績的考核是很嚴的，對股民是要有回報的。在這塊來講，我的痛苦程度還沒有到極限，覺得還能夠過去，失眠的時間還能控制在2小時以內，還能睡著。
????主持人：張總，就目前南京樓市出現的情況是成交量下降，但是價格還在上漲，您也從事房地產，在各大城市的職業經理人，如果這種局面僵持下去，會出來怎么樣的問題？
????張勇：因為中科偉業是做營銷策劃的，我們一直非常關心市場的動態。近幾年來基本上就是1年半或者是2年波動一次，然后調整一下。我去年在7、8月份因為美國的經濟和中國發生錢荒的時候我寫了一個博客，因為我學財經的，比較關注經濟的走勢。
????中國改革開放以后，基本上是5年一個小周期，去年為什么會錢荒呢？我覺得是幾個因素，第一是美國經濟的向好，大量的游資外扯。第二是中國融資的這種天花板應該說是將盡，二手房當年交易量很小，但是以往這三年完全的顛覆過來了，剛才我說馬上南京是胡總的天下，因為深圳15年前是一手房是二手房的8倍交易量，但是現在二手房是一手房的4倍的交易量。四線城市最多是20年，從90年代初到2010年前后就停止了，它們的交易量和價格只降不升，同樣的品質，同樣的交樓時間，同樣的精裝修，房價每年降15%，交易量每年跌幅10%左右，這就是四線的狀況。二三線呢？我寫了一篇博客，就是為什么無錫、常州、杭州三城連陷，年后你看隨著香港和黃和新鴻基降價以后，就在深圳灣對面你會發現一個橋，就是元朗，香港的郊區，就基本上從每平方2萬降到1萬2左右，降幅達到了30%， 這樣就大陸的杭州就跟著降了，剛才講到無錫、常州、杭州，其實這三個城市很優秀的，不論是經濟還是購買力，只是短期的情況讓它比較尷尬。但是幾個城市就比較麻煩了，像溫州、鄂爾多斯、三亞等等，這種城市的輝煌應該是跟四線城市一樣，基本上是終結掉了。
????我們再回到金融這塊，南京可能會有8—10年的上升期，應該是從今年算，今年又變成谷底了，十年之后到時候就是我愛我家、鏈家地產了的市場了，到時候新房的高峰期已經結束了。
????還有就是，國內有幾大矛盾，比如說影子銀行的風險、產能過剩還有地方債務。這兩次包括地方政府的公積金放松、取消限購、補貼、常州是公積金松動，無錫是落戶松動，地方政府要救市，這是不是說明春天要到來了？春天還很遙遠。地方政府、國有銀行都是中央政府的兒子、女兒，不可能說一棒子打死，因為中國目前的產業、經濟、穩定、就業必須要把房地產作為重要產業，對鋼鐵、水泥、就業率的貢獻是很大的。
????今年的市場，年前我預判今年的市場4個季度如果按照季節的變化來比喻，就是溫、熱、冷、冰。這個冰點是在半年以上，我們初步預判是在2015年的3、4月份。部分城市一手房熱、二手房冷，部分城市是土地市場熱、地產市場冷，這已經是有問題了。今年我個人預測，四季度，尤其是元旦前后和春節之間應該是萬科的機遇，因為萬科一旦遇到危機的時候，比如抓住了97年的亞洲金融危機，以及2007年的金融危機，萬科基本上很少高價拿地，它就適當的時候拿袋子收購這些盲目擴張的開發商。一些開發商盲目的拿地，一年拿很多地，銷售額還不到200億，這樣的企業我們基本上也目前沒有合作了，我們目前合作的就是廣州的碧桂園、江蘇的華夏文創、深圳新視界、江蘇朗詩，我們基本上會服務優質項目和優質企業。
????年底的時候它們應該可以跟萬科一起收購，把一些資金鏈緊張的，把這些瀕臨困難的企業收購。今年年底開發商要還工程款、貸款、工程工資，所以說年底降價潮、破產潮將會滿天飛舞。
????其實現在股市融資基本上不太看好中國的房地產，因為天花板快到了，開發貸到年后基本上水龍頭就斷了。預售款現在由于觀望，我認為一二線問題不大，三四線的困難很大。今年這個情況觀望的最厲害的就是剛需客戶，對于高端住宅的客戶來說相對影響要小。剛才說到南京市場相對上漲，這種上漲是假象的，但凡危機的時候一半樓市會那同比上漲來說事，可不可以拿環比呢？為什么叫假象呢？這種上漲是結構性上漲，怎么說呢？很簡單，比如說南京賣100套房子，往年80套是低價房，20套是高價房。今年高價房影響不大，低價房影響很大，所以說它的價格并沒有漲，只是說交易的比重當中剛需的產品下滑了，高端物業豪宅上升了，所以說成交量下滑、房價上漲，這不是上漲，我們要看結構，看普通住宅，看高端物業。南京目前有一個好的現象就是供求關系，就是短期內很難改變這種供不應求的局面。
????主持人：您剛才說的溫、熱、冷、冰，這四個詞匯是南京市場嗎？
????張勇：南京也是因為供求關系，比如說我有幾個朋友從廣州來南京了，從鄭州來南京了，因為他的愛人是這個所那個所的，他不來不行，所以這是一大需求。還有就是皖南蘇北的需求，還有南京本土的改善型包括私營業主的需求，應該說今年南京應該很幸福，南京今年過冬的可能性不是很大，交易量的下滑幅度應該不會太大，南京今年應該比杭州、深圳等等要幸福的多。南京現在是供不應求的，庫存還不到4萬套。今年在南京做地產的開發商和代理商，包括媒體都可以說是獨善其身。
????唐登洋：其實榮盛跟萬科的軌跡是一樣的，就是當市場極度寒冷的時候，我們都是在市場很差的時候起來的，你做的是剛需的產品，別把萬科奉為是神，其實萬科賣的是剛需，它只不過是做的剛需比我們層級更高一點，我們做的這種剛需說白了就是鄉鎮客戶買的房子，它這個剛需可能就是在六合、江寧你想回到南京市的，萬科也沒有做170的，也都是90左右的。
????主持人：我們下面請我愛我家和鏈家地產討論一下二手房的行情，下請鏈家地產先給我們介紹一下二手房成交的情況。
????鏈家地產：4月份是成交了5714套，因為按我們的這個觀點來看，春節過后的三四月份一般都是市場的回暖期，但是今年南京市場的金三銀四的二手房相對往年是比較溫和的，我們統計了一下金三銀四二手房住宅一共成交了11956套，今年同比是下降幅度已經超過了50%，同比是出現比較明顯的下滑。但是2010年以來金三銀四的成交量做了一個對比之后，發現今年的成交量其實還是比較溫和的，而且仔細來看的話，今年的市場整體大環境在走勢不大明確的情況下成交量出現這樣的情況，還是比較正常的。
????胡涓娟：跟去年沒有可比性，因為去年3、4、5都是破萬的，其實你看今年從1月份到現在5853、3197，我們看這個，其實我覺得現在南京二手房市場是非常健康的，而且非常理想，也沒有到政策來救市的地步。現在很多人都在喊買方市場，我覺得二手房是不可能的，因為二手房市場是散戶的市場，因為房價這個走勢并不是政府、金融層面說了算，其實是老百姓說了算。因為每個人的目的，還有他出手的各類平衡標準沒有一致的，你說這個房子降價了，我可以不賣，就是說我們在2011年受到調控的影響這么大，但是我們可以看到租賃市場的供應量就馬上加大，很多房東就轉售為租了，他們不缺這些錢。現在擁有二手房的房東投資的比例不是特別多，一旦跌出他的虛擬預期，他也不像開發商面臨回款壓力等等，所以他們就把轉售馬上轉到租賃市場上去。
????我們分析的數據，我不知道你剛剛調研奧南板塊的中介規模有多大，我可以判斷它的連鎖店一定不超過10家。像我們這種大的連鎖企業跟銀行之間是有合作協議的，可以相對我們也是比較有限的，但是對它們有一定的影響，但是我覺得影響層面不會大到那種程度。現在小的中介可能只合作一兩家銀行，我們現在合作的15家銀行，你這家銀行資金出現緊張的時候，我們馬上就可以放到另外一家銀行做。目前金融的壓力也對市場造成了一些影響，但是你說這個影響的比例有多大，我覺得會導致這個交易周期拉長，倒不會說整體觀望到不想買，想等到房價跌。
????因為目前我們南京市場二手房的交易中72%都是剛需為主，而且他們的戶型主要面積就是40—60、60—80，80平米以下的，90平米以下下的占20%，你可想而知現在市場是怎樣的結構。而且我覺得剛需客戶和投資型客戶最大的區別就是他不得不買房，他沒有什么退路說看到這個市場下行了再等一等。剛需客戶為什么要去買房？因為目前剛需客戶可能是無房戶，有可能是租房戶，租房也是有成本的，這兩年南京的租賃價格節節攀升，現在新街口這邊的兩室大概是2500左右。而且我們南京是輸入型城市，今年確實是可能在整個國內形勢不太好的情況下，有一些城市確實是影響很大，但是南京現在不管從各個方面的供求比還是客戶的購買意愿，都是非常良性的。正常的交易值就應該在5—6萬，現在從1—4月份來看很正常，可能客戶的購買周期是拉長了，但并不代表他不存在這個購買意愿了。因為我們每個月有新增客戶量，我們看環比，有人說環比也下降了，但是我們這樣想，就是說這個環比下降要怎么看。打比方說，我們公司一般新增客戶每個月在7千—8千，從去年12月份開始就已經過萬了，就算從1月份到4月份，我們現在還接了4萬多。4萬多客戶都是買家，就是還有這么多人是要買二手房的。
????周斌：從近年來不管是一手還是二手房都是月均5000套，這是比較正常的。
????胡涓娟：二手房的市場就是這個量，我們就認為這個值是非常健康的。南京為什么是一個輸入型的城市？每年它26萬畢業生，20%會留在南京，實際上這個肯定是每年以滾動的比例留在南京的，而且前三年一定是在租賃市場滾動的，一旦過了兩三年，他一定會轉到買賣市場。所以南京這部分的血液補給是很充分的。我講白了，浙江省沒有人要到杭州去，因為它們各個城市都很富裕。我們這邊大部分的人會留在南京，這個比例是滾動的，不要擔心南京市場會怎么樣。
????別人說政府不會救市，南京的政府如果出現杭州那樣，我判斷它一定會輸血。我不能判斷其他中介公司會倒閉，我認為這可能跟公司的經營狀況和運營狀況都有問題。70%左右的剛需客戶主要購買年紀是集中在21—30歲，這部分群體買房百分之百都是需要通過貸款的方式，74%這個數據，現在確實銀行面臨著銀根緊縮的現象，再加上去年成交量那么大，也透支了一部分的量。
????前段時間中國銀行發了一個文，說強烈要求國有銀行對首套房進行85折的利率，當時我們只是當它是一個信號彈，可能會對一些觀望的客戶打一針強心劑。但是現在銀行的狀況并不是像政府說的那樣，說有錢不放，實際上它真的是沒錢。而且我們四大國有銀行在房地產市場中投放的比例有多少呢？四大國有銀行大部分的資產是放在企業這塊，它可能是賺的最大的利潤，你要求商業銀行把這個錢全部放在房地產市場怎么可能。政府的信號面是好的，但是它下面沒有組合拳，可能對這種金融目前對房地產市場造成的困擾是很難緩解的。這部分不會說讓市場馬上就下行了，剛需客戶沒有底可以抄，也沒有資格去抄底。你可以等房價跌，但是你這兩年也要面臨你租房子的成本，因為你租房子的成本就直接是送給別人的，對你來說沒有任何投資收益。如果你買房，最起碼有收益，甚至可以增值。我們二手房就是散戶構成的一個大群體，誰能說讓散戶都統一思想做步伐一致的事情。所以我對南京二手房市場還是看好的，特別是下半年可能大家會覺得出現拐點，從我們目前看到的數據，我不到任何拐點會出現。
????主持人：周總，我們現在回到新房市場，雖然說環比跟同比這個值現在不是很看好，但是我們根據一組數據，南京現在的樓市成交量下滑的情況，您認為跟全國樓市的大環境有關嗎？
????周斌：當然有關系，實際上我最近關注房地產也比較多，我有兩個觀點，第一是中國房地產的牛市還將持續5年左右。我記得去年年底也在這邊做過一次，這是我當時的一個觀點，就是牛市還將持續5年左右。就是說到了中國70年大慶的時候，那個時候就要當心了。第二個就是房地產有兩個拐點，第一個拐點我覺得已經出現了，就是成交量的拐點，這個已經出現了。去年新房有八九萬套，2009年的十萬套，這兩個峰值已經出現了；第二個拐點是價格拐點，可能在5年之后出現。也就是說未來中國的宏觀房地產市場的特征是價漲量縮，或者叫量拐價不拐，這是我們研究的一個基本觀點。
????有三個邏輯在里面。第一就是政策邏輯，首先從政策邏輯，我先說結論，它是希望這個房地產市場平穩；從市場邏輯來說這段時間是看跌的，實際上北上廣深都有樓盤出現降價；第三個文化邏輯是看漲的，基于這三個邏輯，我們的研究結果是整個未來市場還是往上的趨勢，是盤轉往上的趨勢。南京不管是一手還是二手，它的成交量是6萬套左右，是非常健康的。
????從政策上來說，整個國際上主要是美國的退縮導致很多的錢流入了新興市場，包括股市和期貨市場，大豆大米都在往下走。中國實際上錢也是在緊的，跟前年講它沒有那么松，尤其我們最近兩件事情給我印象比較深，一個是市場有1億的現金，就是說這個錢是有，但是沒有在市場上流動。第二個是阿里的余額寶的推出，大家把錢都存起來了，總體這個氛圍造成了錢是緊的。第二個政策方面就是反腐、不動產登記等等，這部分原因導致客戶在減少。從這兩塊政策邏輯來說，房地產市場應該是稍微往下走的。但是又加上地方在救市，最近127號也出來了，就是對房地產的銀根還是要松一下，這只是時間而已。
????主持人：我們今天討論的主題是買方市場，您認為南京現在進入到什么階段呢？
????周斌：5年以后會逐漸向買方市場轉移，5年內會慢慢往上漲，5年以后不會馬上跌，那時候是拐點，會盤幾年，什么時候再過幾年在下來，那就真正進入買方市場了。
????胡涓娟：買方市場還是賣方市場，這都不是大家說了算的，這是市場自己決定的。
????周斌：從目前市場來說大部分是剛需，這個對市場的影響是很大的。我覺得南京以后不會再出現9—10萬套的出現，這個概率上也非常低。
????主持人：唐總，開發商的預期是什么呢？
????唐登洋：去年我做了七八千套，包括有兩家代理公司跟著我們賺了1千多萬走了。坦率的講，難受到什么地方呢？其實買房的人不會想那么多，他不會看什么宏觀，說不定他看到某一篇報紙的文章，他接到了某一些信息，特別是他現在看到中央電視臺的什么跌跌，他受到這些東西的影響。
????其實我們公司的情況，我們可能在江北還算大戶，南京也算大戶。我現在干得比去年還好，你說這市場下行了嗎？如果你關注股票市場的話，我們的總值一直在第六，就是說招、寶、萬、榮這幾家在股市市場是最堅挺的。去年作為榮盛來講，我們在南京一平米的地也沒有拿，今年我就干了1300畝地，我現在的土地在南京是排名第一我現在是3600畝地。我們是深耕六合，很多媒體問我們什么時候過江。其實我特別不喜歡聽這句話，我們公司的理念就是深耕我們所想要的這部分，我們就是做純剛需的東西，它給我們帶來了很多企業增長的動力，比如說上半年大家都在跌，我們還在漲。去年我們干了9.2億，今年我們干了9.8億。南京的這種剛需的能力和城市的號召力是有的，六合的房子是什么人去買呢？一是買不起南京房子的安徽人，他們等于在南京有一套房。還有就是揚州人，大貪官到市區買豪宅了，鄉鎮的干部也在改變身份，他們可能就到六合去買了，還有陽澄、蘇北的等等。微觀的我們就不講了，包括還有地鐵、金陵中學。另外剛才胡老師講的大學生的問題我也很贊同，從今年開始市區上班到六合買房的，去年我們統計的是在15左右，今年上半年就已經達到了30%以上。就說明剛需外拓這個現象已成為事實，這里面就有諸多的因素了，其中最為核心的就是地鐵，37分鐘可以到鼓樓。
????其實地鐵很快，十來分鐘，我們現在就賣7千塊錢左右，你買一個80平米的才50多萬，這部分客戶還支撐著我們今年的業績沒有跌還在漲，我覺得是這部分客戶救了我。其實市場的因素是有的，觀望情緒也是有的，但是因為這部分客戶的加入把它抵消了，同時還給我帶來了增值。我們這么多年在六合的口碑是非常好的，老百姓非常的認可。其他項目六合基本上是賣不動的，他們都在跟我講，說我們不能把他搞死呀。但是我們對價格的敏感度比個體的老板要低，對我們來講，利潤固然很重要，但是對于上市公司來說對于業績的增長來說在某些階段比利潤更重要。我們始終定價的時候都要比市場便宜一些，再加上你有品牌的優勢，所以基本上我不是太看衰，包括整個上半年的業績來講，在總公司，我們全集團來講的話南京市場還是非常好的，我們的這種銷量上面是排名第一的，我們還是受表彰的，我還拿了上萬獎金回來，給我們的兄弟姐妹們也分了。
????其實房地產市場在南京這個市場上面絕對不是說先是豪宅市場發生了變化而影響的，一定先是剛需發生了變化。就好比說現在我這種心理讓我去看斯亞的房子，我肯定是不急，如果心情好了就買。但是剛需不是這樣的，在我們前兩天開盤，我們500多套房子賣了400多套，80%的去化率，也是黑壓壓的。他們的特點就是兒子要結婚，不給兒子買套房，老婆都娶不到。還有就是現在家里條件可以了，在揚州市有房子了，但是要改變身份，以在省城有一套房子，當然他在揚州的房子也不是很大。
????張勇：關于地鐵，地鐵完全可以改變一個城市的格局。現在深圳地鐵通了6條線，靠近東莞的光明、松崗樓價都賣到2萬了，很多人愿意接受去遠郊區生活，因為地鐵。在一個城市發展有一個中心，外圍擴展變化組團式的發展。現在南京橋北、江浦目前是密集區，但是未來幾年呢？橋北經過若干年的發展以后，土地資源枯竭的時候就應該是六合以及祿口、高淳。所以說城市因為地鐵而改變。
????主持人：汪老師您剛才說榮盛之所以買到這么好是因為南京市場的分化，為什么南京市場分化這么厲害？
????汪曉霞：其實我們跑市場的都有感覺，現在基本上以江北的樓盤為主，因為江北是剛需集聚地。我們也知道其實我們在跟各方談的時候，現在的問題主要還是限貸，實際上地方政府的這種自主權是很小的，因為限貸這塊是銀行說了算的。現在在市場上賣的好的就是剛需的房子，另外就是極塔尖上的房子，現在稍微輕豪的應該是現在受影響最大的，他們就是想把這部分錢來增值和保值，現在認為購房不是很好的選擇，所以我很多朋友已經放棄了購買豪宅了。這種分化是一種很健康的分化，我覺得我們之前的市場本來就是一個不正常的市場，有是09年和去年的市場。為什么現在大家一直在喊這個市場為什么一下子冷了，這確實是一個正常的狀況，因為過去好日子太好了，太舒服了，現在就是一下子不習慣了。
????胡涓娟：講到市場分化，我補充一句。我們公司目前整體的市占率可以做到南京第一，市場好的時候我們做的量是第二名加第三名的總額。在市場洗牌的時候，這個很明顯的就是兩極分化，小的就死掉，大的就更大。
????唐登洋：我們這種快速發展的公司一定是在市場落下來的，從2008年榮盛從全國前70強跨到前50強，到2012年榮盛跨到了前30強。但是你定位一定要準，你對這個公司來說，你作為公司副總這一級是有期權的，這跟你的利潤是有關系的，你要想清楚這個事。就像我認為我今年拿這1300畝地是踩到點了，不管怎么著我降價有空間了，我可以降到4500，你其他家敢降嗎？
????我現在龍湖半島的成本大家都能看到的，這是官方的資料。你說其他的公司進來的時候買價就是兩千三四。特別是一手房市場這種分化是對的。
????周斌：中國的主流住宅從來沒變過，有錢的人畢竟是少數，只不過是在不同的時期主流住宅的份額是有一些差別，但是主流地位從來沒有撼動過。榮盛的總部是在河北，這種策略你們是研究了一些一線的開發商還是怎么樣？因為就我理解，廣東的企業和上海的企業可以做到這一點。
????唐登洋：做企業你如果想做很久，你必須要把自己想要什么搞清楚。榮盛要做的事情就是我的東西拿出去價格跟別人相當的情況下，我的東西一定要比別人好。
????主持人：我們本次論壇定是買方市場，現在這個同比數據在各位老師看來還不具備可比性，目前得出的結論是南京市場還沒有進入買方市場。
????周斌：南京當存貨超過5萬套就開始進入買方市場，我指的是新房。
????汪曉霞：我相信在局部區域肯定是呈現了這種買方的特征，我個人覺得對買方來說這些的出現是有利于他們的，在這種情況下開發商可能會更加注重產品的競爭，我們也不要單純的看這個價格，以做好產品和差異化增值的服務來影響市場。
????各位大佬說買方市場至少會5年以后，這個可能是整體的判斷，確實不能代表個別區域、個別樓盤的。
????唐登洋：說的再直白一點，就是說房地產市場就不應該是誰有點錢就來搞的項目，就是要沉淀下來。
????主持人：今天不是江北土地解禁嗎，比如今年江北土地解禁了，包括上周的南京土地流拍事件，您覺得土地市場會不會進入買方市場呢？
????唐登洋：我覺得大江北的呼聲也很高，很多曾經搞過房地產，但是手里沒有地的人，我也研究了一下江北的一些地塊，應該說投入的也不是太大，我們可選的空間肯定是比去年大多了，去年哪有選擇呀。我覺得房地產就不應該是一陣冷一陣熱，就是你企業做點好房子，把服務搞好，你東西好別人就來買你的，不是誰都能來玩一下就走。其實有一些開發商做房子是對社會資源的一種浪費，甚至是土地資源，包括一些建筑做的很差，戶型也弄的沒有道理，我覺得這種就不應該讓它進入房地產市場。我們的想法是在利潤和小區的居住舒適度方面是有權衡的，比如說普通一個賣煤的什么的撈到錢了，他怎么會想這些事呀，他們還是影響到市場的生態，這是不健康的，有一些人一賠錢了就甩賣，這是太不對了。
????周斌：香港市場新鴻基的項目經常是認購率是幾十倍，比如說他推出100個房子，有幾千人要買，但是香港的GDP已經這么高了，都沒有進入買方市場，所以買方市場在近幾年談的話是沒有多大意義的。個體的人都是非理性的，都會受到影響的，我認為整個影像大的格局就是政府和市場，個體的購房者都是弱勢的，很難達到買方市場。如果談到這個題目的話，新聞上有它的價值，但是事實上是反映不到這一點。我看了一本書叫做《制高點》，講上個世紀金融和市場的變化，凱恩斯就強調國家共識，什么東西都國家說了算，還有一個叫做哈耶克，說市場經濟，說資本和市場說了算，里面對整個社會的動蕩、變局都說的非常清楚。
????張勇：唐總的看法我非常認同，就是專業人做專業的事，不要挖煤的，賣衣服的，賣空調的都做房地產。但是這個情況馬上就要出現了，當這個行業的利率低于社會的平均利潤的時候很多人會退出房地產。
????唐登洋：你還是要把質量控制好，老百姓沒有操蛋的，不要把人家都想象那么壞。想弄好都能弄好，就是有一些土豪根本就不想這個事，就想多賺點錢。其實中國買房人其實很可憐的，人家是用了一輩子的積蓄買房子，你要當回事。多保護保護購房者是有價值的。
????周斌：其實最近這二三十年已經出了一些明白人了，就讓這些明白人把他們的觀點分享出來。我們說現在比20年前好很多了，20年前有的房子都能夠把磚頭直接拿出來。
????張勇：說到杜絕土豪介入的問題，我認為有一些方式，就是說房價決定了，地價也盡可能的高，然后房子的標準也要提高，把這幫土豪拒之門外。
????唐登洋：老百姓很可憐，他們沒有辦法。
????主持人：謝謝各位，請大家合個影。
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